Договір оренди квартири — зразок, з якого варто починати будь-яку здачу житла: і власнику, і тому, хто винаймає. Заповніть форму вище: генератор складе договір з платою, депозитом, комунальними, правилами щодо тварин і куріння, а також акт приймання-передачі з показниками лічильників. Скачайте його в PDF чи Word або підпишіть Дія.Підписом прямо на сторінці.
Оренда чи найм квартири: як правильно
У побуті кажуть «оренда квартири», але Цивільний кодекс України називає це наймом житла. Його регулює глава 59 ЦК (ст. 810 і далі). Сторони називаються наймодавець — власник, що здає квартиру, і наймач — той, хто в ній житиме.
Тому генератор називає документ «Договір найму (оренди) квартири». Так зрозуміло і людям, і юристам.
Що вказати в договорі оренди квартири
- Сторони. ПІБ, РНОКПП, паспорт або ID-картка, адреса проживання.
- Квартира. Точна адреса, кількість кімнат, за бажанням — площа і документ про право власності.
- Строк. Дата початку й закінчення найму.
- Плата. Сума на місяць, валюта, до якого числа платити і як: на картку чи готівкою під розписку.
- Депозит (гарантійний платіж), якщо власник його бере.
- Комунальні послуги. Хто і за що платить.
- Хто проживатиме разом з наймачем.
- Тварини й куріння.
- Меблі, техніка і стан квартири — в акті приймання-передачі.
Плата, депозит і комунальні
Плату за перший місяць і депозит зазвичай вносять у день, коли передають ключі. Далі — щомісяця наперед, до визначеного числа. Якщо число не вказати, договір прив'яже оплату до дня початку найму.
Змінити плату в односторонньому порядку не можна — лише за згодою обох сторін. Якщо плату прив'язано до долара чи євро, договір фіксує її як еквівалент, а платять у гривнях за офіційним курсом НБУ на день оплати.
Депозит покриває борги за комунальні та можливу шкоду. Після повернення квартири його віддають, утримавши лише документально підтверджені суми. Або, за домовленістю, зараховують як плату за останній місяць.
Для комунальних у генераторі три варіанти:
- Включені в плату — власник сам оплачує всі рахунки.
- Сплачує наймач за лічильниками — наймач платить за електроенергію, газ і воду, а внески на утримання будинку лишаються на власнику.
- Сплачує наймач окремо всі — наймач оплачує всі комунальні рахунки за період найму.
Хто проживає, тварини і куріння
У договорі варто прямо назвати всіх, хто житиме в квартирі разом з наймачем: чоловіка чи дружину, дітей, інших родичів. Вони мають рівні з наймачем права користування, а відповідає перед власником наймач. Вселити когось нового на постійне проживання можна лише за згодою власника.
Тварини — одне з найчастіших джерел конфліктів. Оберіть «заборонено» або «дозволено». В останньому випадку наймач відшкодовує шкоду, завдану тваринами. Для куріння є три варіанти: заборонено, лише на балконі або дозволено.
Піднайм, зокрема подобова здача, можливий лише з письмової згоди власника.
Акт приймання-передачі з показниками лічильників
Акт — головний захист від суперечок при виїзді. У ньому фіксують:
- показники лічильників електроенергії, газу, холодної й гарячої води;
- скільки ключів передано;
- перелік меблів і техніки з їхнім станом;
- стан квартири: ремонт, подряпини, несправності.
Генератор друкує акт окремою сторінкою як Додаток № 1. Показники можна ввести у формі або залишити порожніми й вписати від руки в день заїзду. При поверненні квартиру порівнюють саме з цим актом.
Чи потрібен нотаріус
Ні. За ст. 811 ЦК договір найму житла укладається в письмовій формі, нотаріальне посвідчення для нього не обов'язкове. Достатньо підписати договір на папері або в електронному вигляді з кваліфікованими електронними підписами.
Податки для власника квартири
Якщо власник — звичайна фізособа (не ФОП) і здає квартиру іншій фізособі, податки з доходу він сплачує сам і декларує цей дохід. За чинними на жовтень 2026 року правилами це податок на доходи фізичних осіб 18% і військовий збір 5%.
Також ухвалено зниження ПДФО з доходів від оренди нерухомості до 5% з 2027 року. Перед подачею декларації перевірте актуальні ставки й строки або порадьтеся з бухгалтером. У договорі є загальний пункт: наймодавець сам виконує свої податкові обов'язки.
Як підписати договір оренди онлайн
Договір найму квартири можна підписати без зустрічі — наприклад, коли власник живе в іншому місті. Покроково це пояснено у статті як підписати договір оренди онлайн, а чому такий договір має повну силу — у статті про юридичну силу електронного підпису.
Підписати договір можна прямо на цій сторінці: файловим ключем, Дія.Підписом або Smart ID. Ключ не покидає ваш браузер. Ви отримаєте файл .p7s і PDF-копію з відміткою про підпис.
Щоб наймач теж підписав договір онлайн, зареєструйтеся в еОбіг безкоштовно й надішліть йому посилання — він підпише документ Дія.Підписом без реєстрації. Якщо ви ріелтор і оформлюєте такі договори регулярно, подивіться, як еОбіг працює для нерухомості.
Як заповнити документ у генераторі
- Вкажіть наймодавця і наймача: ПІБ, РНОКПП, паспорт або ID-картку, адресу.
- Опишіть квартиру: адресу, кількість кімнат, площу і строк найму.
- Перелічіть, хто житиме разом з наймачем, і оберіть правила щодо тварин і куріння.
- Задайте плату, валюту, день оплати, депозит і порядок оплати комунальних.
- Заповніть акт приймання-передачі: показники лічильників, ключі, меблі й стан квартири.
- Скачайте договір у PDF чи Word або підпишіть його КЕП на сторінці.
Генератор безкоштовний і працює без реєстрації. Дані форми зберігаються лише у вашому браузері.
Розписка за оплату і депозит
Якщо наймач платить готівкою, власнику варто щоразу видавати розписку. Після договору можна одразу створити розписку про отримання грошей з тими самими сторонами — за перший місяць і депозит. Здаєте приміщення під бізнес, а не для проживання? Тоді потрібен договір оренди нежитлового приміщення.